學校物業(yè)管理服務規(guī)范
1 范圍
本標準規(guī)定了學校物業(yè)管理服務的術(shù)語和定義、基本要求、校舍與設(shè)施設(shè)備管理、秩序維護管理、消防安全管理、住宿管理與服務、環(huán)境保潔、綠化服務、特約服務、應急管理、服務質(zhì)量評價與改進等。
本標準適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)學校物業(yè)管理服務。
2 規(guī)范性引用文件
下列文件對本標準的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本標準。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本標準。
GB 2894《安全標志及其使用導則》
GB 17051《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》
GB 25201《建筑消防設(shè)施的維護管理》
DB31/329.6《重點單位重要部位安全技術(shù)防范系統(tǒng)要求第6部分:學校、幼兒園》
DB31/T 361《辦公樓物業(yè)管理服務規(guī)范》
DB31/547《中小學、幼兒園安全防范管理基本要求》
DB31/T 637《高等學校學生公寓管理服務規(guī)范》
《物業(yè)管理條例》國務院令第504號
《保安服務管理條例》國務院令第564號
《上海市消防條例》上海市人民代表大會常務委員會第19號公告
《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》公安部令第61號
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》建設(shè)部令第164號
3 術(shù)語和定義
下列術(shù)語和定義適用于本標準
3.1學校school
按照《中華人民共和國教育法》及國家有關(guān)規(guī)定設(shè)立的有目的、有計劃、有組織地進行系統(tǒng)教育的機構(gòu)，包括：大學、中學、小學及其它教育機構(gòu)。
3.2校舍building
學校的房屋，包括教學、科研、辦公、生活及輔助用房。
4 基本要求
4.1企業(yè)資質(zhì)
4.1.1物業(yè)服務企業(yè)應具有從事物業(yè)管理活動的資質(zhì)。
4.1.2物業(yè)服務企業(yè)承接學校物業(yè)管理服務項目應符合《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定。
4.2物業(yè)服務合同
4.2.1物業(yè)服務企業(yè)應與學校訂立簽訂書面物業(yè)服務合同。
4.2.2物業(yè)服務合同應包含服務內(nèi)容、管理要求、收費約定、評價方式及違約責任等相關(guān)內(nèi)容。
4.2.3物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同的約定，提供質(zhì)價相符的服務。
4.3服務人員
4.3.1物業(yè)服務人員應具有良好的職業(yè)道德，身體健康。
4.3.2物業(yè)服務人員應按照國家和地方有關(guān)規(guī)定取得相應的職業(yè)資格。
4.3.3物業(yè)服務人員應接受相應的崗位培訓，并定期考評。
4.3.4涉及食品衛(wèi)生安全的，服務人員應持有效的健康證明。
4.4服務公示
4.4.1物業(yè)服務企業(yè)應公示服務信息，包括：服務范圍、內(nèi)容、要求等。
4.4.2物業(yè)服務企業(yè)應公布投訴電話，受理投訴，接受監(jiān)督。
5 校舍、場地及設(shè)施設(shè)備管理
5.1承接查驗
5.1.1物業(yè)服務企業(yè)承接新建學校物業(yè)時，應對承接的校舍、場地及配套設(shè)施設(shè)備進行查驗，承接查驗應由交接雙方簽署記錄文件，長期保存?zhèn)洳椤?/span>
5.1.2物業(yè)服務機構(gòu)更迭時，新進駐的物業(yè)服務企業(yè)應對移交的物業(yè)資料、管理資料及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀等進行承接查驗，并就財務、物資財產(chǎn)等辦理交接手續(xù)，交接方簽署記錄文件，長期保存?zhèn)洳椤?/span>
5.2建立檔案
5.2.1建立校舍、場地及設(shè)施設(shè)備臺賬，內(nèi)容應包含：建筑物名稱、建筑面積、層高、場地面積及場地材料、竣工時間、設(shè)施設(shè)備配置及相關(guān)檢測報告、維修記錄等。
5.2.2定期核對、更新臺賬，賬實相符。
5.2.3按約定建立其他物業(yè)檔案。
5.3校舍管理
5.3.1校舍使用管理
5.3.1.1根據(jù)學校課程表或樓宇、場館使用通知開放和關(guān)閉教室及其他樓宇、場館。
5.3.1.2根據(jù)教學、科研活動需要開啟和關(guān)閉教室及其他樓宇、場館的燈光照明。
5.3.1.3開放教室及其他樓宇、場館之前，應進行防火、防盜等安全檢查。
5.3.1.4配合校方辦理房屋使用情況登記、鑰匙管理、房屋臨時借用，并做好記錄。
5.3.1.5校舍使用管理服務應適應教學、科研、辦公及生活需要，并建立相應的規(guī)章制度和質(zhì)量記錄。
5.3.1.6食堂、商業(yè)用房等按約定管理。
5.3.2校舍維修管理
5.3.2.1校舍日常養(yǎng)護
5.3.2.1.1對校舍地面、屋面、墻面、門窗、給排水管等進行日常檢修、保養(yǎng)。
5.3.2.1.2提供日常零星維修。
5.3.2.1.3發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，應及時采取必要的處置及防護措施。
5.3.2.1.4校舍日常養(yǎng)護服務應建立房屋維修質(zhì)量等考核指標，并實施考核。
5.3.2.2校舍計劃養(yǎng)護
5.3.2.2.1根據(jù)房屋構(gòu)件、部件的合理使用年限、不同結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護要求等，制定大、中型維修及預防性維修等維修養(yǎng)護計劃。
5.3.2.2.2大、中型維修經(jīng)校方批準后，按約定實施。
5.3.2.2.3實施校舍計劃維修養(yǎng)護，宜在假期或休息日進行，應不影響正常教學活動。
5.3.2.2.4協(xié)助學校建立服務區(qū)域歷史建筑物臺賬，配合開展歷史建筑物保護工作。
5.3.3校舍裝修管理
5.3.3.1對外來施工人員實行登記、備案管理；施工人員進入樓內(nèi)施工，應進行登記、驗證。
5.3.3.2配合校方對施工現(xiàn)場消防安全、施工材料堆放、清運建筑垃圾等進行監(jiān)督管理。
5.3.3.3告知施工單位應避免施工噪音、揚塵、異味等對教學、生活環(huán)境造成影響。
5.4場地管理
5.4.1提供道路、停車場地、戶外場地等零星維修與計劃養(yǎng)護服務。
5.4.2定期巡檢道路、場地。
5.4.3按約定維修養(yǎng)護體育場地。
5.5設(shè)施設(shè)備運行管理與養(yǎng)護
5.5.1建立日常運行記錄。
5.5.2設(shè)施設(shè)備運行管理與養(yǎng)護應按符合DB31/T 361的執(zhí)行要求。
5.5.3電梯、中央空調(diào)、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)宜委托給專業(yè)單位，物業(yè)服務企業(yè)應按約定對維修保養(yǎng)專業(yè)單位的服務過程、服務質(zhì)量進行監(jiān)管。
5.5.4實驗室通用設(shè)施設(shè)備管理
5.5.4.1檢查供水設(shè)施設(shè)備，保持管道、閥門等無銹蝕、無滲漏，總水閥可以隨時關(guān)啟。
5.5.4.2檢查、巡視供電設(shè)施設(shè)備，保持可靠、安全運行。
5.5.4.3檢查、巡視通風排氣裝置，保持功能良好。
5.5.4.4檢查污水排放管道系統(tǒng)，保持暢通。
5.5.4.5配合校方識別實驗室危險因素，對重大危險因素進行預防和有效控制。
5.6節(jié)能管理
5.6.1根據(jù)校方節(jié)能管理要求，制定節(jié)能管理方案，開展節(jié)能宣傳。
5.6.2做好能耗、水耗的計量記錄工作，配合校方實時監(jiān)控用水、用電情況。
5.6.3定期分析能源消費、用能效率、節(jié)能效益等，并擬訂節(jié)能措施。
5.6.4定期檢查能源系統(tǒng)、杜絕跑冒滴漏等，減少資源浪費。
5.6.5配合校方實施空調(diào)設(shè)備及風管的清洗維護，確保換熱效率。
5.7標識管理
5.7.1定期檢查、維護，保持設(shè)施設(shè)備、道路交通、水體、消防、安全警示等各類固定標識安置牢固。
5.7.2定期保潔，保持各種標識清潔、醒目。
5.7.3根據(jù)安全需要、作業(yè)現(xiàn)場實際情況，及時設(shè)置臨時性安全警示標識。
5.7.4配合校方參照按照GB 289的要求4補充、完善安全標識。
5.7.5配合校方在教學樓、辦公樓、圖書館、閱覽室、食堂等公共場所設(shè)立禁煙標志。
6 秩序維護管理
6.1出入管理
6.1.1校門設(shè)置門崗，門衛(wèi)應由專職秩序維護人員擔任。
6.1.2校門門衛(wèi)應提示進入人員出示證件，查驗校外人員的有效證件并登記。
6.1.3校內(nèi)機動車輛應憑證出入校門，外來機動車輛出入校門，應驗證、登記，并發(fā)放臨時出入憑證。
6.1.4對大件物品帶出校門應實施出門證管理。
6.1.5學生出入校門高峰時段，應安排人員維護交通秩序，防止發(fā)生擁擠踩踏等傷害事故。
6.1.6禁止將非教學、科研使用的易燃易爆物品、有毒有害物品、動物和管制器具等危險物品帶入校園。
6.2安全巡視
6.2.1定時巡視服務區(qū)域，重點關(guān)注消防與安全防范重點部位。
6.2.2每日教學、辦公活動結(jié)束后，應對教學、辦公場所進行巡查。
6.2.3應勸說閑雜人員、推銷人員離開校區(qū)。
6.2.4對危害安全、影響教學秩序的行為應進行勸阻，勸阻無效的應及時報告校方。
6.3車輛管理
6.3.1提示、引導機動車輛和非機動車輛在規(guī)定停車區(qū)域有序停放。
6.3.2及時疏導占道車輛，保持校區(qū)道路暢通。
6.3.3配合校方定期清理無主非機動車輛。
6.4監(jiān)控服務
6.4.1消防、安防監(jiān)控中心應配備專職人員，24小時值班，并做好值班記錄。
6.4.2監(jiān)控影像資料、報警記錄的存留與查閱，應按《保安服務管理條例》執(zhí)行。
6.4.3消防、安防監(jiān)控中心應及時接聽公安、消防及學校保衛(wèi)部門報警聯(lián)動電話。
6.5中小學安全管理
6.5.1學校重要部位安全技術(shù)防范系統(tǒng)的配置、維護等，應符合DB31/ 329.6的要求。
6.5.2中小學安全防范管理應符合DB31/547的要求。
6.6 信息通報
物業(yè)服務企業(yè)應建立、完善安全信息通報制度。
7 消防安全管理
7.1基礎(chǔ)管理
7.1.1建立消防臺賬，包括消防安全基本情況和消防安全管理情況。
7.1.2配合校方制定消防安全管理制度，明確消防安全管理責任人及防火安全責任。
7.1.3物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定組建員工義務消防隊。
7.1.4定期進行消防知識培訓和消防演練，保留演練記錄。
7.1.5消防控制中心管理應遵循符合GB 25201-2010有關(guān)規(guī)定的要求。
7.2防火檢查
7.2.1按《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》規(guī)定，進行防火巡查和檢查，并保留記錄。
7.2.2防火巡查和檢查重點關(guān)注實驗室和學生宿舍等。
7.3火險隱患整改
發(fā)現(xiàn)火險隱患，應采取相應措施并及時報告校方，配合校方消除火災隱患。
8 住宿管理與服務
8.1制度要求
依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及學校規(guī)章制定住宿管理制度，并公示。
8.2日常管理服務
8.2.1住宿管理與服務應符合DB31/T637的要求。
8.2.2配合校方接待留學生、少數(shù)民族學生入住。
8.2.3建立住宿備用鑰匙臺賬，借用鑰匙應保留書面記錄。
8.2.4對外來人員來訪、大件物品出入、學生晚歸等實施登記管理。
8.2.5進行每日安全巡查，女學生宿舍應增加夜間巡查頻次。
8.2.6學生發(fā)生意外傷害或失蹤事件，應及時報告校方，并保留書面記錄。
8.2.7配合校方進行宿舍衛(wèi)生檢查、學生晚歸檢查及住宿安全檢查，提供檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告校方。
9 環(huán)境保潔
9.1教學、科研、辦公用房保潔
9.1.1按 DB31/T 361的環(huán)境衛(wèi)生服務要求，提供教學、科研及辦公區(qū)域公共環(huán)境保潔服務。
9.1.2按合同約定提供教學、科研、輔助用房、辦公用房等室內(nèi)保潔服務。
9.1.3應勸阻在教學、科研、辦公等公共場所吸煙的行為。
9.1.4保潔服務應不影響正常教學、科研、辦公活動及課間休息。
9.2生活服務用房保潔
9.2.1宿舍樓保潔
9.2.1.1定時保潔，保持樓梯、走道、活動室等公共部位清潔衛(wèi)生，垃圾日產(chǎn)日清。
9.2.1.2保持公共部位的墻面、門、窗臺無污跡、無積灰，門、窗玻璃明亮。
9.2.1.3公共衛(wèi)生間、盥洗室及時保潔，保持無異味、無積水、無污垢、無衛(wèi)生死角。
9.2.1.4按合同約定提供宿舍室內(nèi)日常保潔服務。
9.2.2公共浴室保潔
9.2.2.1每日定時清潔地面、地漏、排水溝等，保持地面清潔，排水通暢。
9.2.2.2每日定時開窗通風。
9.2.3開水房保潔
9.2.3.1每日定時進行環(huán)境保潔，保持墻面干凈，地面清潔、無積水。
9.2.3.2每日定時洗刷水槽，清理地漏，保持水槽干凈，排水通暢。
9.2.3.3每日定時清潔供水設(shè)備，保持設(shè)備表面清潔。
9.2.4自助洗衣房保潔
9.2.4.1每日進行環(huán)境保潔，保持地面清潔、無積水。
9.2.4.2定期擦拭洗衣設(shè)備，保持設(shè)備清潔。
9.3水體、場地保潔
9.3.1及時清理水體沿岸垃圾、雜物。
9.3.2定期清潔水景水體，保持水面無漂浮雜物，硬底池壁無積垢。
9.3.3發(fā)現(xiàn)水體有污染或疑似污染現(xiàn)象，應及時報告校方。
9.3.4跑道、球場、草坪等場地應保持無廢棄物、無積水。
9.4綠化保潔
9.4.1樹枝上無懸掛雜物，孤植樹保留落葉層。
9.4.2綠籬、地被植物、花壇無廢棄物。
9.5垃圾處理
9.5.1各類垃圾定點存放，及時處理。
9.5.2生活垃圾日產(chǎn)日清，教學區(qū)域應及時收集、清運。
9.5.3配合校方管理有害廢棄物。
9.6滅害消殺
9.6.1定期滅鼠、滅蟑、滅蠅、滅蚊。
9.6.2實施滅害消殺應防止對環(huán)境造成次生污染。
9.7環(huán)境消毒
9.7.1定期對公共衛(wèi)生間、公共浴室、開水房、自助洗衣房、垃圾堆放點等部位實施環(huán)境消毒。
9.7.2環(huán)境消毒所選用的消毒劑應合格有效。
9.8二次供水設(shè)施衛(wèi)生管理
二次供水設(shè)施衛(wèi)生管理應符合GB 17051要求。
10 綠化服務
10.1養(yǎng)護管理
10.1.1根據(jù)學校物業(yè)特點制定并實施綠化養(yǎng)護方案，對校園植物進行養(yǎng)護管理。
10.1.2機械割草、花木施肥應避免噪音、異味等對教學、生活環(huán)境造成影響。
10.2養(yǎng)護要求
10.2.1基礎(chǔ)要求
10.2.1.1植株生長健壯，無枯株、缺植空禿或失水現(xiàn)象。
10.2.1.2枝葉生長色澤正常，色葉植物葉色變化明顯。
10.2.1.3觀花植物按時茂盛開花，觀果植物正常結(jié)果。
10.2.1.4基本無有害生物危害癥狀。
10.2.2園林植物景觀養(yǎng)護要求
10.2.2.1行道樹群體植株樹冠完整、規(guī)格整齊，樹干挺直。
10.2.2.2孤植樹樹形完美，樹冠飽滿，樹穴覆蓋完整，黃土不裸露。
10.2.2.3綠籬修剪保持三面以上平整飽滿、直線挺直、曲線柔和，開花植物花期一致。
10.2.2.4地被種植密度合理、植株規(guī)格整齊，群體景觀效果好；混合種植種類配置合理、葉色、葉型協(xié)調(diào)。
10.2.2.5草坪成坪高度符合約定，草坪平坦飽滿，護欄設(shè)施完好無損。
10.2.2.6花壇圖案精美，色彩豐富，株高相等，花期一致。
10.2.2.7垂直綠化植物枝葉分布均勻，疏密合理。
10.2.3園林硬質(zhì)景觀養(yǎng)護要求
10.2.3.1園林建筑及構(gòu)筑物外觀整潔，構(gòu)件完整無損。
10.2.3.2道路地坪平整、無損缺、無積水，無障礙設(shè)施完好、暢通。
10.2.3.3假山疊石穩(wěn)固安全，不適于攀爬的假山疊石、置石應有醒目警示標志和防護設(shè)施。
11 特約服務
11.1 服務受理
11.1.1物業(yè)服務企業(yè)可提供物業(yè)服務合同以外的特約服務。特約服務包括但不限于：教學輔助服務、會務服務、收發(fā)服務、大型活動現(xiàn)場服務、代理租賃服務等。
11.1.2物業(yè)服務企業(yè)提供特約服務應就服務內(nèi)容、服務要求及收費等相關(guān)事項與校方另行訂立專項協(xié)議。
11.2教學輔助服務
11.2.1教學模型、實物、圖表、板書用筆、板擦等教具與教學用品的保管、領(lǐng)用、發(fā)放等教務服務。
11.2.2教學設(shè)備、器材維修服務。
11.3會務服務
11.3.1會前準備應嚴謹、周到，包括：物品準備、物品擺放、臺型設(shè)置、設(shè)備調(diào)試等。
11.3.2會中服務應禮貌、熱情，包括：接待服務、茶水服務、茶歇服務等。
11.3.3會后服務應及時，包括：清理遺留物、清潔會場、關(guān)閉設(shè)備等。
11.3.4禮儀服務應根據(jù)會議要求，包括：座席引導，嘉賓迎送及頒獎、剪彩服務等。
11.4收發(fā)服務
11.4.1報紙、雜志、信函、信件及其他資料與物品的接收、分發(fā)服務。
11.4.2重要信函及貴重物品收發(fā)應登記收發(fā)時間、收件人、經(jīng)辦人等，并由收件人簽名確認。
11.5大型活動現(xiàn)場服務
11.5.1對活動場地實施清潔、整理，提供花卉盆景布置服務。
11.5.2臨時電源、設(shè)備的安裝調(diào)試。
11.5.3對參加活動的車輛實施臨時疏導及停放管理。
11.5.4協(xié)助維護現(xiàn)場秩序。
11.5.5提供出口通道防護、安全用電防護、應急事故防護等安全防護措施。
11.6代理租賃服務
11.6.1提供房屋、場地代理租賃及租賃過程中的管理服務。
11.6.2提供代理租賃應辦理房屋租賃登記、備案。
12 應急管理
12.1應急預案
12.1.1制定突發(fā)事件應急預案，包括：火警、火災、防汛、防臺、高溫、嚴寒、意外停水、停電、水浸、交通、溺水、電梯困人、人員踩踏事故、突發(fā)實驗事故、意外傷害事故、治安、群體、突發(fā)衛(wèi)生事件等。
12.1.2大型活動應制定人群疏散安全應急預案，并配備相應的管理設(shè)施。
12.2應急預案演練與處置
12.2.1定期組織突發(fā)事件應急處置演練，并對應急預案進行評估和改進。
12.2.2啟動應急預案，應向?qū)W校及有關(guān)部門報告，并保留相關(guān)記錄。
13 服務質(zhì)量評價與改進
13.1 物業(yè)服務企業(yè)定期開展服務質(zhì)量的自我檢查及評價。
13.2學?？筛鶕?jù)物業(yè)服務合同、法律法規(guī)和標準，對物業(yè)服務企業(yè)進行評價。
13.3學?；蛭飿I(yè)服務企業(yè)可委托第三方開展物業(yè)管理服務滿意度測評。
13.4物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)自查、學校評價及第三方測評等結(jié)果，制定質(zhì)量目標，持續(xù)改進。
